分时度假
分时度假 是一种 度假住宿类型，通常位于 度假村 设施内或附近。 它们与度假公寓非常相似（参见 第二居所）；但是，分时度假不是作为单一房产出售的。 相反，分时度假以每周的时间段或间隔出售，并且分时度假单元由潜在的 52 个不同的所有者共享。 分时度假以固定周、浮动周、轮换周以及最近的度假俱乐部或会员资格以及基于积分的系统出售。
细则
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虽然这些交易的形式各不相同，但它们通常涉及购买度假村中的一个房间或套房，每年一周，无论是长期（30-99 年）还是作为实际注册的（契约）永久所有权。 成本很高：前期费用为 18,000 美元（美元，2006 年）或更多，随后是每年 500 美元及以上的 HOA（房主协会）或维护费，只要旅行者拥有分时度假权，这些费用就会持续。
你所得到的律师细节差异很大
- 契约财产表明你合法拥有建筑物或土地的一小部分权益，据称是永久性的，包括所有负债。
- “使用权”不是所有权； 这是一种长期租赁，提前支付，持续数十年之久。 它通常用于 墨西哥 等国家/地区，因为当地法律限制外国人购买土地。
- 另一种变化是不出售实际土地的所有权（一个特定房间类型、一个特定度假村中的一个“家庭周”），而是出售拥有或经营该度假村的公司或信托的权益。
实际结果差异也很大
- 固定周 是最初的模式，每年在同一地点拥有同一周的所有权。 大多数“传统分时度假”物业——由开发商在二十多年前建造的独立物业，作为个人分时度假出售，并移交给房主协会，而原始发起人不再参与，也没有进一步的销售工作——都属于这一类别。
- 轮换周（有时被错误地标记为“弹性周”）在固定的时间表上将每位所有者每年转移到不同的一周。 有时这会落在旺季，有时这会落在离季太远而无法使用，但从理论上讲，每位所有者至少在一段时间内获得黄金时段。
- 浮动周 稍微灵活一些； 潜在的所有者购买一年中特定季节的一周，而无需提前承诺特定日期（每年可以选择，但需视供应情况而定）。
- 度假俱乐部、会员资格 和 基于积分的系统 由拥有多个物业的 大型连锁酒店 提供； 买家获得一定数量的“积分”，每年可以在连锁酒店的任何地方兑换住宿，但更理想的时间和地点需要花费更多积分。
如果你有分时度假的时间，并且不打算使用，那么可能有几个选择
- 如果该酒店仍在宣传短期酒店住宿，一些运营商可能愿意将你的房间租给其他旅行者。
- 如果位置理想且你的分时度假规则允许，你或许可以使用 家庭寄宿网络 或 住宿交换 模型与其他旅行者交换地点。
- 像 Resort Condominiums International (RCI) 和 Interval International (II) 这样的公司充当分时度假交换的经纪人，同样受你的分时度假规则的约束。
尽管如此，还是存在风险——如果你所持有的仅仅是一项糟糕的交易，那么没有人会想收购你的头寸，你最终将为从未使用过的度假物业支付昂贵的年度维护费。
然后是如果运营这些计划的公司破产会发生什么的问题。 在某些计划中，你仍然持有房产契约（承担所有权的相关责任），而在另一些计划中，你可能一无所获。
这些各种计划的推广者很快指出，这些计划通常比购买完整的 第二居所（例如小屋）更便宜（并且维护强度更低）。 更有意义的比较是在分时度假和 酒店 或其他租赁之间。 如果你每年都在同一个地方（或同一集团的物业）住一周，持续十年或更长时间，你可能会在分时度假上收支平衡。 也许房间和设施比你花钱租到的标准房间更好或更宽敞，但不要相信推广者的比较。
相反，如果情况不妙，你可能会被困在一个没有人愿意购买的单元中，即使你没有使用该设施，该单元也会继续累积年度维护费、房产税和 HOA 费用。 最糟糕的是，这比一文不值还要糟糕——是一种负债而不是资产——你甚至可能无法放弃你在有问题分时度假物业中的所有权。 即使是免费的，原始推广者也没有义务将其收回。 许多老年人被锁定在 450-900 欧元/年的分时度假屋维护费中，他们不再使用这些度假屋，也无法出售。
陷阱
[]分时度假合同是一项复杂的房地产交易，存在许多陷阱。 未经专家建议，请勿签署。
对于旅行者来说，分时度假可能不灵活，因为它代表着承诺每年一周都在同一个地方（或同一所有权下的场所）度假。 这在旅行者没有一周空闲时间、负担不起旅行费用或更喜欢在其他地方度假的年份可能会很尴尬。 如果计划有变，最后一刻取消可能很困难或不可能。 分时度假还具有很高的前期成本，因为它们必须提前购买，而不仅仅是租用。
同样难以预测的是，今年住宿的好地方的酒店是否会在未来保持相同的标准和相同的市场地位。 有时物业会被翻新和升级，价格也会相应上涨； 有时物业或目的地会因多年的疏忽而衰落。 一些曾经很受欢迎的度假目的地甚至变成了 鬼镇。 如果你获得的是俱乐部会员资格，那么衰败可能会影响公司的所有场所——该公司可能存在财务困难，或者可能已停止吸引新客户，或者以新的名称吸引他们。
即使物业进行了重大翻新或改造，分时度假的所有者也必须以更高的 HOA/维护费来支付该项工作。 由于所有权结构分散，稍后解散协会或将现有分时度假建筑转换为其他用途（例如公寓或公寓）可能会很尴尬或不可能； 很难让所有所有者都同意单一的行动方案。
与对房地产市场的任何其他押注一样，个人分时度假的价值可能会随着时间的推移而上升或下降。 分时度假不应被视为一项投资； 转售价值远低于该项目启动时原始高压销售人员所宣传的价格，如果该分时度假可以出售的话。 也很难摆脱其中的一些安排——即使一个人生病、年迈或破产（因此无法旅行），合同条款在推广者是否有义务自愿允许不幸的所有者离开该计划方面差异很大。
一直使用可疑的策略来强行推销分时度假。 一项主动提供的宣传声称受害者免费赢得了一些东西——例如旅行或住宿——但在细则中却有一些令人讨厌的惊喜； 该优惠包含的隐藏费用比“尼日利亚 419”预付款诈骗还要多，并且所谓的“免费赠品”的价格是旅行者被迫参加冗长的高压销售宣传。 这些宣传可能充满了虚假的说法，即分时度假的价值将不可避免地增加，并且可以随时轻松摆脱——这通常不是真的。
在某些情况下，有数百人试图摆脱不利的分时度假安排。 更糟糕的是，一些不道德的供应商宣传说“我们可以为你获得分时度假的赔偿”，然后通过让他们参加另一场高压销售宣传来再次伤害不幸的旅行者。 在某些情况下，通过向潜在受害者提供酒精并让他们承受数小时的密集销售压力而采取的激进“热室”策略确实违反了当地法律。 如果你被误售，被告知你无法退出该计划，或者你想要获得赔偿，你可以获得法律建议，尽管这可能会花费金钱，并且不能保证法律诉讼的结果。
对于酒店和度假村的所有者来说，分时度假代表着一个锁定的市场和有利可图的资本来源。 这可以解释这些计划的推广者的渴望，以及一些高压销售策略。 然而，对于旅行者来说，未使用的分时度假可能会成为一种繁重的持续支出； 在某些情况下，维护成本在合同期限内增加了 400%。
如果你必须购买，通常从不再访问该物业并希望出售的旅行者那里购买比直接从原始推广者那里购买更便宜。